《梦上海》第185章


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“李总,我明白了,一切听你的,没有别的事我就走了。”老钱说。
“好,你走吧,按原定计划大胆、放手地去干吧。我想你钱大为在房地产行业里,应该是可以大有作为的!”家兴说完,老钱就赶回去了。
又过了半个月,已是七月底,家兴、爱国、大为三个人来到丽绢办公室,研究房产开发下一步的战略目标!这次会议非常秘密,是在下班后总公司所有人员全部走了以后才召开的。
会议讨论了两个问题:一是第一个开发小区项目的继续建设和销售策略,二是第二个开发项目的策划方案。
会议由董事长徐丽绢亲自主持的,她先说:“家兴,你谈谈目前正在开发的小区项目的整体情况。”
“我们公司开发的第一个项目,占地一百亩。容积率一点五,建筑面积十万平方米,造六层的多层和一部分小高层。整个方案是一次规划,分三期开发。第一期四万平方米,二、三期各造三万平方米,计划两年半到三年开发全部完成。第一期计划在1993年,也就是今年的六月底前完成基础建设,十月份结构封顶,94年春节前后内外装修结束,四月份竣工验收,六月份交钥匙、购房人入户居住。第二期工程在第一期结构封顶时开工,第三期工程在第二期结
构封顶时开工,其余进度以此类推。
关于销售策略,在切实保证工期和质量的前提下,采取六项措施:一是建设好售楼处,在基地现场和市区建设好两个售楼处,配备足够的售楼人员,并且进行必要的业务培训;二是房屋销售价格的定位策略,原则上是低开高走;三是大力组织销售宣传,利用各种宣传手段进行宣传,包括售楼处的现场宣传广告,包括宣传资料、房型图片、单片、模型的设计、制作、印刷,发放;四是组织参与各种媒体的楼盘销售宣传,包括报纸、电台、电视,户外、马路上的广告牌、灯箱广告、彩旗、横幅等;五是参加各种房产展销会,组织专车接送想购房的客户,看房、洽谈,进行促销;六是组织人员到动迁基地进行房屋销售宣传,直接为动迁户提供满意的售房服务。”
家兴把总的计划讲了一遍,然后又说;“老钱,你说说工地最近的情况。”
“最近我做了两件事,首先是通过关系把工地施工单位的负责人、监理单位派在现场的经理,以及我们自己的项目经理、材料员全部换掉了,切断了王好友同我们工地的联系和干扰;第二是狠抓了一下工程施工进度,基础工程已经完成,开始做地面以上工程,房屋预售许可证已经领到,销售工作按计划全面展开,情况良好,把王有德他们公司的销售势头压了下去。”
“这很好,工作抓到了点子上了,下一步还要继续努力,注意策略。”丽绢听着,点着头。然后又说:“李总。你把第二个项目前期准备情况讲一下”
“第二个项目地点在普陀区,是一家纺织厂的厂房置换,约四十亩地。政府还要求带征附近的居民,大约七百户,约二十亩地。总计六十亩土地,容积率政府可能批五左右,好造建筑面积二十万平方米,基本确定都是二十五层左右的高层十五幢。覆盖率百分之二十左右,绿化率百分之三十八,道路等百分之四十二。厂方要土地置换费六千万元,合每亩一百五十万元。动迁费每户十万元,总共七千万元。总计一点三亿元,每平方米建筑面积楼板价六百五十元。加上造价每平方米一千一百元,其他费用五百元左右,总成本每平方米在二千二百五十元左右。现在期房大概销售价位在三千二百元左右,毛利九百五十元,扣除税金、销售费用、银行利息、大约四百元,纯利在每平方米五百五十元。总投资约四点六个亿人民币,利润在一点一个亿,回报率在百分之二十四。当然要承担一定的风险。房地产是三高行业,高投资、高回报、高风险。”家兴如实汇报了初步方案。
“现在进行到什么程度?”丽绢问。
“一切都在洽谈过程中,”爱国插话说。
“这个地方、这个厂,是不是我当年做工那个地方、那个厂?”丽绢又问。
“我到现场去看了一下,大概就是那个地方。”家兴又说。
“你带我去看一下,如果是的话我投资的兴趣就更加浓厚了。不过这次要离姓王的远一点,我怕他。”丽绢笑着说。
“这个世界很小,弄不好又会纠缠在一起,在一起搅搅还挺热闹的。”爱国也笑着说。
“我可不想同他们纠缠,万一弄输了,我可是自己的真金白银。爱国你还有什么补充?”她很风趣地说道。
“别的没有什么,可我最近又得到消息,姓王的父子又在打我们售楼处售楼小姐的主意了。”爱国说了他最新得到的信息。
“来吧,我们再斗第二个回合,一定叫他输个彻底!”家兴很自信地说。
这第二个回合是怎样展开的,结果又是如何,且听下回分解。
第七十八回 营销策略做文章
话说这家兴同有德在房产开发上的竞争,第一个回合赢了一把,正准备迎接第二个回合竞争的到来。
一天清早家兴刚到办公室,桌上的电话铃声就响了,他拿起听筒一听是丽绢的声音,说有非常重要的事情要商量,叫他立即到她办公室去一次。
家兴拿了记录本,来到丽绢办公室。他前脚刚进门,君兰跟着也到了。两人在沙发上坐下,她泡了两杯茶放到茶几上,说:“两位哥哥,我请你两人来不为别事,而是想了解公司最近的经营情况,特别是房地产的销售形势。因为我看了财务报表,感到情况有些不妙。”
“徐董------”君兰想说什么。
“别叫什么徐董,现在就我们三个人谈事情,不要搞得一本正经的,谈话气氛还是宽松一些,叫我名字为好。”丽绢说着自己拉了把椅子,面对两位哥哥坐了下来。
“丽绢,我本来是想找你研究公司的经营问题,特别是房地产项目的营销情况。我们服装、玩具经营的情况还可以;洗衣机、冰箱市场有些饱和,但问题也不大,两个年轻人正在采取措施,销售不太理想的局面估计很快会扭转。现在的问题是这开发的第一个房产项目,销售进度并不太妙------”家兴先摆了一下总的经营情况。
“丽绢,我是财务总监,我关心的是投入、产出。我们的服装、玩具、洗衣机、冰箱,总投资有一点六个亿。我同四个孩子算了帐,因为经营情况比较正常,估计五到六年左右基本可以收回投资,年利润保持在百分之八左右,这是工业投资的平均利润。现在房地产方面,我和爱国也算了笔帐,第一个项目十万平方米,每平方米成本多层一千六百元,小高层二千元,总投资是一点八个亿;第二个项目是二十万平方米,每平方米成本是二千二百元,总投资是四点四个亿。两个项目是六点二个亿,回报率在百分之二十一左右。如果一切顺利,每个项目三年开发结束,两个项目前后五年完成,可以赢利约一点五个亿,这是非常诱人的利润。但在销售上要是碰上问题------”君兰是在板着指头算帐。
“我的君兰老弟、这位大学者,经济帐算得也挺精明的。”家兴笑着说。
“这是你大哥栽培的,要我当财务总监。我过去从来不算经济帐,连家里的开销也从来不问。现在是不得不算,不能叫丽绢的血本亏掉,同时我和孩子的一家一当都扔了进去。万一做亏了,我这老骨头无所谓,可孩子们的日子还长着呢!”性格直爽的君兰是有一句说一句,从不隐瞒自己的观点。
“我也是这样想的,拿北方人的话说,我们是穿在一根绳上的蚂蚱,只好赢不好输。”家兴也打着比方说。
“两位哥哥我们还是说正题,这房屋的销售到底怎样做好。要说国际贸易什么的我是内行,可这楼盘销售我经过培训虽然懂了一点,但真要做的话我就没方向了。”丽绢看着两个哥哥,想要他俩赶快拿个良策出来。
“这房地产开发虽然只是刚开始,可已经尝到了味道了。我们拿到闵行的一百亩土地还不算太费力,也就是说
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