陈杰,在2009年12月17日接受香港电台的连线专访时,则更明确地表示:上海搞经济适用房是开历史倒车。他的主要观点如下:
⑴。适用房盖的越多,上海房价越高。道理很简单,经济适用房用地挤占了商品住宅房的用地,使后者供应减少。但经济适用房供应的对象“原理上”是跟商品住宅房区别开的,不会减少后者的需求。房价自然上升。即使增加了一些低收入家庭的收益,也是以“夹心层”、中产阶级为之买单为代价,后者代价沉重。
⑵。适用房的核心是搞价格双轨制,古今中外,价格双轨制有成功的先例吗?经适房价格是周边商品房一半还不到,每平方米差价5000…7000元,每套住房就可套利30…40万,即使是有限产权(个人与政府7:3分享),买者也能套利大部分,这么一个大钱包,谁能拿到谁拿不到,还不是搞管制的人说了算。一边是货币经济,一边是行政管制,权力有价,人为制造“寻租空间”。鉴别和控制成本很大,即使能控制住寻租,每年政府投入鉴别的成本也非常浪费社会资源,政府自己给自己找麻烦。而且事实上,当前中国社会,只要有“利差”,得益最多的一定不是普通老百姓,肯定是公务员等体制内人士优先,这些人开低收入证明太容易了,就算假证明被查出来了,能有任何惩罚吗?
⑶。经济适用房搞价格双轨制的基础是存在一个收入准入线,然后一分为二。这条线非常尴尬,不可能客观、科学,空间太模糊了。定低了,买得起没资格,有资格买不起,经适房销售不出去;定高了,供应不起。上海划线在人均年收入27600元,居然比上海平均收入还高,哪里可能一半的人都可以去住经济适用房。不够分,那就只能摇号,摇号其实是很荒谬的事情。人均年收入27599元的人和收入为0元的人一样的机会,还不荒谬么。任何时候,只要比收入准入线低一元就有机会中大奖,多一元则毫无机会,要去忍受高市场房价。奖懒罚勤。
⑷。经济适用房与以住房应该“以居住为主”的方针完全背离。如果连保障性住房都要求有产权,都带有投资属性,何以要求商品住房能实现“以居住为主”?最低收入都有权利、有机会拥有自己住房,中间收入、夹心层何以安心租房?
⑸。经济适用房看似短期解决了一些问题,其实后患无穷,政府将不停盖房子但始终赶不上新增需求。市区土地越来越急缺,盖一片经适房少一片,商品住房价格更高,政府未来保障房源枯竭。土地出让金损失巨大,每年400万平方米经适房,土地出让金损失至少160亿,才不过解决5万户,而且这5万套住房都沉淀下去了,形成不了滚动循环利用。现在是穷人就一辈子都是穷人了吗?
⑹。适用房不能解决住房保障中最急迫问题。财力分配有限必须有个优先次序,最低收入家庭怎么都买不起,只能用租赁性质的廉租房以及租金补贴来解决,这应该是当前重点。新移民中“夹心层”的住房问题事实上比老上海人中住房困难户更急迫,前者是上海未来发展希望的寄托,后者至少还有通过拆迁进行住房改善等希望。“夹心层”最需要的是周转性、过渡性住房支持,小户型经济适用房不能满足他们未来住房需要。
在经济适用房的此等乱相中,还包括“规划用地被侵占,经适房摇身变成商品房”的丑闻。一位开发商向《中国证券报》的记者透露,“原本是经济适用房用地,只需要补交200…300元/平方米的土地出让金,将划拨用地转变为商品房用地,房屋使用权证就可以由经济适用房变身为拥有完全产权的商品房。”
位于上海闵行区顾戴路的1500亩地块,其中古龙基地600多亩,平吉基地880多亩,原本用于为上海低收入居民建造经济适用房,但最后盖起来的却是高档商品房。这1500亩地块从来就没有公开“招拍挂”出让过。
上海政府还表示,要在中心城区建经济使用房。但被业内人士指为作秀成分过大。
“中心城区普通商品房大约3万元/平方米,即使按周边房价40%为参照,也需要1。2万元/平方米。”一位不愿透露姓名的专家质疑,这还叫经济适用房吗?市区土地早已紧张,不可能大量开建经济适用房。
徐汇区不久前公布的3块经济适用房基地,其中龙华地块接近内环线,靠近轨道交通3号线,堪称黄金地段,周边房价早已突破2万元/平方米。根据拿地成本,龙华地块最低楼板价为9千元/平方米。
“即使按楼板价9千元/平方米销售,也已经超出了经济适用房的范畴。”某地产商说,“这一块经济适用房的项目有可能转化为普通商品房对外销售。”这位地产商表示,不断攀高的地价,将让保障性住房的可持续性受到严重的挑战。
另外,上海市住房保障与房屋管理局2010年6月对外发布的《发展公共租赁住房实施意见(征求意见稿)》,其中关于申请资格中有一条就是“具有本市城镇常住户口,或持有《上海市居住证》和连续缴纳社会保险金达到规定年限”,意味着公租房打破了户籍限制。这似乎让广大外来青年看到了在大上海立足的一线曙光。
尽管在上海政府看来,此项建设一可以让买房市场推迟购房的意向,二则可以解决一定租房问题。但不少观点并不赞同,中房信分析师薛建雄表示,公租房未必能够有利于改善房租高涨的状况,公租房与工作单位挂钩,解决的是中高端人才的租房问题,但是刚进入社会的大学生和刚进入上海等大城市的农民工都没法享受到,未来走向也难以看清。
只有更贵
既然保障性住房更像是空中楼阁,我们似乎也只能盼着商品房的价格能降一点。房价下跌,这在上海可能吗?答案其实很简单,只要有人买,房子就不愁卖,价格就不会跌下去。
国家统计局2010年8月公布的数据显示,截至2010年6月末全国房地产开发企业商品房待售面积为19182万平方米,同比增长6。4%。据此,有房地产市场专家认为,这一库存量比2009年末的19947万平方米库存略有下降,属正常水平。但因受新一轮调控政策影响,部分城市商品房成交量已经大幅下滑,随着下半年供应量进一步增加,预计到年末开发商将面临较大库存压力,或将主动降价消化库存。
对于这位专家的预测,《世界财经报道》评论说:“比起目前活跃于房地产市场的一些‘大嘴’动辄宣布房价将下降一半之类的宏论来,这位专家的观点无疑留下了充分的转圜空间。未来房价下降只是建立在‘或’的基础上,这个带有文言色彩的词,翻译成现代人听得懂的话语就是‘可能’。这是一种永远不会错的预言,但是它对正在持币等待购房的民众来说,却是一点用处也没有的。”
同时分析说,“目前商品房销售量的下降,更多的是持币待购者对房价下降产生了热烈的期待,但是,这种期待有多少现实基础,却是不能抱以太乐观的态度的。须知市场有一个简单的道理,虽然消费者总是期望买到价格更低的商品,但是他们并非是铁板一块,只要房价下降到了各自的心理价位,就会有抄底者入市,很快就能把价格再次托上去”。
这些抄底者中,不仅有准备购买居住型住房的消费者,更有大量炒房的投资者,或者说投机者。事实上,即使这帮人按兵不动,上海的豪宅还是“皇帝的女儿不愁嫁”。
“虽然上海近期开盘的项目全线打折促销手段翻新,送车、送面积,上周(2010年8月2日…8月8日)四个豪宅项目的大幅成交,拉高上海上周新房成交均价,甚至高于新政前的水平,创下3个月以来新高,达到23242元/平方米”(《中国证券报》)。
从2007年至今,90平方米以下的商品公寓涨幅为81%,而90平方米以上商品公寓涨幅却达到105%,这也是为什么开发商更乐意建造大户型的原因——有钱人喜欢买大房子。也是他们让上海的房价持续坚挺。
上海信义房屋的统计数据显示,截至2009年11月30日,上海全年共成交总价在1000万元以上的二手顶级豪宅770套,成交面积达242278。3平方米,成交总金额118。81亿元,平均成交价4。9万元/平方米,创历史最高峰。
在上述购买千万豪宅的购房者中,拥有上海户籍的仅占10%。在外省市购房者中,72%是36~55岁的企业家,另有27%的购房者是30岁以下。非上海户籍的内地购房人群数量,达到318人,占39%,港澳台购房者占1
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